当前位置:首页 > 财经

    白武士遭遇黑天鹅

  • 时间:2017-06-14 10:01来源:未知 作者:小北 点击:
  • 一个与天安门广场近在咫尺的黄金地段地产项目,一起标的金额数百亿元的惊天诉讼,一个180度的巨大转折最近一段时间,发生在信达与庄胜之间的一起官司,在社会上掀起了阵阵波澜,吸引了各方的极大关注,其中的故事情节耐人寻味,是非曲直引人深思。 一、一波
  •      一个与天安门广场近在咫尺的黄金地段地产项目,一起标的金额数百亿元的惊天诉讼,一个180度的巨大转折……最近一段时间,发生在信达与庄胜之间的一起官司,在社会上掀起了阵阵波澜,吸引了各方的极大关注,其中的故事情节耐人寻味,是非曲直引人深思。

        一、一波三折的故事

       (一)庄胜深陷泥潭

        故事主角之一是北京庄胜房地产有限公司(以下简称庄胜地产)。1992年,当时的北京市宣武区政府通过招商设立了庄胜危改项目,由庄胜地产公司承接的开发项目分两期,一期大部分于1998年竣工交付,二期项目位于宣武门外大街东侧,分为A-G地块与H、J、K、L地块。在二期项目开发中,庄胜地产自2002年启动拆迁,2004年后至2008年,庄胜地产因债务缠身无力投入而停滞。项目烂尾不仅对市容市政与区域发展造成了障碍,更使项目所在地数以千计的居民与多家企业的生活与商业活动陷入巨大的困难,同时也使庄胜地产自身陷入困境:

        拖欠巨额金融债务。截至2009年,庄胜地产公司对外负有近40亿元的巨额债务,涉及多家金融机构。其中包括:广发银行16亿元、信达北京分公司16.18亿元(源自2004年信达整体收购的中行不良资产包)、湖南中行3.24亿元(后于2010年1月转让予信达北分)。庄胜地产拖欠的大笔债务成为压在各家金融机构身上的沉重包袱。

       庄胜二期项目面临收回风险。2004年8月31日(“土地政策831大限”),庄胜地产与北京市国土局签署庄胜二期《国有土地使用权出让合同》。但之后,庄胜地产欠缴约4亿元土地出让款,拆迁工作也因资金缺乏而停滞不前,并且庄胜二期项目之前取得的危改立项、开发立项、规划意见书(规划指标)、建设用地审定方案通知书等所有涉及房地产开发的重要文件截至2004年底全部过期,需要重新办理相应前期手续。2006年项目被政府列入第一批“停缓建黑名单”,项目土地受让权随时有被政府回收的风险。

       有效资产被悉数查封。庄胜房地产及其关联企业的资产复杂,名下多为权属尚未完整、短时间内难以变现的固定资产或者沉淀的关联企业之间的拆借款,现金流较差。而且有限的资产均被债权人向人民法院申请查封,面临司法拍卖,而其中最有价值的庄胜二期地块开发权之受让权,也于2008年12月被湖南中行通过湖南省高级人民法院进行了司法预查封。这使得庄胜地产更加无力推进庄胜二期A-G地块拆迁,项目完全陷入停滞。为了生存,庄胜地产不得不寻求债务重组以谋自救。彼时数家大型房企曾尝试介入,但均因项目全部手续及批准文件过期,补办难度巨大,并且对解开庄胜地产繁纷复杂的债务链条没有把握而放弃。

       法人被限制高消费及出境。据媒体披露的不完全统计数据,在庄胜作为被告的民事诉讼中,涉及北京庄胜崇光百货商场的法律诉讼192起,涉及北京庄胜房地产的诉讼190起,涉及武汉庄胜崇光百货的诉讼73起。2009年,庄胜地产法定代表人周建和因众多官司缠身和多笔大额金融负债被人民法院限制高消费及出境。

       项目烂尾造成不良社会影响。庄胜二期项目位于北京核心城区,北距长安街仅1公里多,东距天安门广场不到2公里,该地块的烂尾就像是人脸上一道醒目的疤痕,给北京市的市容市貌和区域发展造成了恶劣影响。而几百户上千居民只能在危旧简陋的设施与恶劣条件下生活,更是成为严重影响社会和谐稳定的风险所在。

       (二)信达援手施救

    金融机构的不良贷款是对国家金融稳定的严重威胁,是影响经济健康平稳增长的严重隐患。本故事里的另一个主角,中国信达作为四大资产管理公司之一,是国务院于1999年为专门接收、管理和处置国有商业银行剥离的不良贷款而成立,核心功能就是防范和化解金融风险,信达投资公司则是中国信达为处置经营不良资产 所设立的专业平台之一。自成立以来,信达一直以不良资产经营和处置为核心业务,以债务重组为不良资产处置的重要方式,截止2015年底已累计处置了1.2万亿元的不良资产,盘活了大量不良资产,并让无数困难企业脱困,切实履行了“防范金融风险、服务实体经济”的重要使命。

       债务重组盘活庄胜死结。受让中行北京分行庄胜债权后,信达北分曾试图公开处置该笔债权,但未能成功。作为庄胜地产最大的债权人,为尽可能回收债权,信达北分协同信达投资对庄胜地产(含庄胜崇光百货)进行债务重组,既为最大化保全国有资产、减少国家损失,客观上也是对庄胜地产困局的解救。

       2009年10月9日,信达北分、信达投资与庄胜地产签署《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》,庄胜地产、信达北分、北京庄胜崇光百货商场签订《债务重组合同》,庄胜地产与信达投资签署《项目公司增资扩股协议》、《有限责任公司章程》等系列协议。相关协议主要内容为:信达同意庄胜地产以物抵债,将庄胜二期A-G地块开发权之受让权作价32.58亿元转让至信达投资或其指定受让方的情况下,代庄胜地产偿债并豁免庄胜地产约8亿元债务。转让总价款计算方式为按单价按人民币11014 元/平方米、面积295851平方米确定,所抵债务除庄胜对信达北分16.18亿元欠款外,还包括解决湖南中行欠款3.24亿元,欠缴的土地出让金及预估的土地闲置费、滞纳金罚款约4亿元,对广东粤财欠款不超过1亿元,以及约定由庄胜地产完成的拆迁费用预计约5亿元等。

       按照方案,信达投资出资4亿元设立信达置业,庄胜地产或其指定的民事主体有权以人民币1亿元增资入股信达置业,获得信达置业20%股权。为保证庄胜地产能够顺利增资入股信达置业,框架协议9.2条规定,在庄胜增资入股时,项目公司应为信达投资的全资附属子公司。但如庄胜地产或其指定的民事主体不缴足增资资本金中的首期出资,或不履行相应的增资入股所需的工商变更登记手续,导致其未能取得项目公司正式股东地位的,信达投资对此不承担违约责任。有关协议条款还约定,除产品销售价格以及项目公司章程、法律法规另有强制性规定的事项外,其他事项以信达投资为主决策,参考庄胜地产意见。

        债务重组合同及其框架协议签署后,2009年10月,信达投资成立全资子公司信达置业,作为《框架协议书》项下的项目公司。2009年12月,信达置业代庄胜地产缴纳欠缴的庄胜二期A-G地块土地出让金。2010年1月,信达北分收购湖南中行对庄胜地产的债权。2010年7月,信达置业将应支付给庄胜地产项目转让款中的人民币1亿元入到信达置业入资专用账户上,作为庄胜地产增资款,对此北京中资信达会计师事务所向信达置业出具了验资报告。2010年7月,信达、庄胜两方签署《执行和解协议书》、《执行和解协议书补充协议》等协议,其中约定,庄胜地产将庄胜二期A-G共七个地块按土地现状(即拆迁工作由庄胜地产转移至信达置业负责)抵偿给信达置业,庄胜地产应从信达置业和信达投资获得的权益由以下两部分组成:1、以人民币2730134344.74元为基数,信达置业为庄胜地产向信达北分已代偿及将要代偿的欠款人民币1287640500元与庄胜二期A-G地块作价人民币2730134344.74元之间的差额部分,由信达置业与庄胜地产按照双方约定进行结清;2、以人民币1亿元增资入股信达置业,并获得其20%的股权。信达北分基于“湖南中行案”对庄胜地产名下除庄胜二期A-G地块以外的资产所釆取的全部司法保全措施,由信达北分申请法院予以解除。2010年12月,北京市国土局作为出让人与信达置业作为受让人签署《补充协议》,根据湘西中院(2010)州法执协字第28号协助执行通知书,北京市国土局与信达置业签订《补充协议》,将庄胜二期项目A-G地块的国有建设用地使用权受让人由庄胜地产变更至信达置业。

        期间,信达投资、庄胜地产组成了“项目推进联合工作组”并召开了多次会议,着力推进项目进展。

       多赢局面皆大欢喜。在债务重组系列协议履行过程中,信达代庄胜偿还了多笔金融债权,释放了相关抵押物,解除了司法查封,庄胜二期A-G地块国有土地使用权出让合同的受让主体由庄胜地产变更为信达置业。由此,信达盘活了相关债权,庄胜摆脱了多年积累的债务诉讼和财务困境并获得信达方约8亿元的巨额债务豁免,地方政府将解决烂尾工程问题,项目地块居民终于迎来改善生活品质的希望,而同时中行湖南分行、广发银行、粤财等其他机构也解决了债务风险问题,相关各方最终实现了多赢的目的,可谓是利国利民、皆大欢喜。

       (三)信达无奈转让

       庄胜、信达相继推进拆迁不利,项目投资面临风险。双方债务重组框架协议时,庄胜二期A-G地块尚有待拆面积8317㎡,现场滞留居民362户、单位19个。根据协议约定,项目拆迁工作最初由庄胜地产负责,至2010年7月28日改由信达置业接手拆迁工作前,庄胜地产共完成了6户拆迁。2011年10月, 经过努力信达置业取得北京市对庄胜二期项目危改立项的批复。但是,随后的拆迁工作依然是举步维艰,成为项目推进过程中难以逾越的障碍。项目推进遇阻,信达投资在债务重组上的巨额投入面临风险,国有资产保值增值的压力巨大。

       引入实力开发商成为唯一选择,信达、庄胜两厢受益。为避免项目继续烂尾,同时也为配合北京市政府危改规划实施,加快项目拆迁建设进程,减轻市政压力,信达投资和庄胜地产考虑由具有危改项目拆迁优势的专业房地产开发商操盘,同时最大限度地保护合作双方的利益。否则,如果项目烂尾乃至最终被政府强制回收,不但信达在该项目上的投入面临风险,而且庄胜的20%股权都将蒙受巨大损失,因此引入有实力、有经验的开发商成为唯一选择。有鉴于此,双方各自开始招商工作。其后信达投资提出了转让股权的项目方案,经信达投资聘请的专业法律顾问出具意见,信达投资决定公开挂牌,将信达置业股权转让给有能力推进庄胜二期危改项目工作的公司。2011年12月,信达投资将信达置业65%股权在北京金融资产交易所挂牌,但最终因无人摘牌而流拍。

       中信国安受让股权,同意履行本项目信达对庄胜的各项承诺义务。为尽快推动项目进展,2012年9月28日,信达投资将信达置业100%股权再次在北京金融资产交易所挂牌。此前于8月27日,信达投资向庄胜地产发出《关于转让信达置业部分股权的征询意见函》,通知庄胜地产信达投资拟于2012年9月底在产权交易市场挂牌转让所持有的信达置业65%及以上股权,说明了本次转让的原因及相关问题,包括意向购买人的基本条件、必须同意履行的义务等,包括保证庄胜地产以人民币1亿元增资入股信达置业持有20%股权。11月1日,中信国安集团有限公司(下称“中信国安”)通过公开摘牌,以承债式收购方式取得了信达置业的100%股权,并表示同意履行挂牌要求的信达投资对庄胜地产的全部相关义务,保证庄胜以1亿元增资入股项目公司20%股权的手续办理,继续支持并积极配合庄胜地产。

       中信国安接手后成效显著,庄胜二期A-G地块危改项目峰回路转。中信国安入主后,充分发挥自身优势,投入巨资,项目迅速取得进展。2013年4月通过了项目开发立项审批。2013年5月,信达置业致庄胜公司《关于办理股权登记事宜的告知函》,称庄胜二期A-G地块危改项目已取得开发立项的核准批复,提请庄胜地产据此先行落实市商务委预核准手续,以便办理后续相关手续,信达置业将全力协助做好以上工作。与此同时,拆迁工作也在快速推进,属地居民得到妥善安置,居民的居住环境和生活品质得到极大改善,被拆迁居民切实享受到危旧房改造带来的实惠,区域治安、卫生状况得到了彻底改善,深受老百姓的好评,得到了各级政府部门的高度认可,可谓经济、社会效益双丰收。

       暴涨的房地产市场,诱人的项目升值。中信国安在接手的5年间,累计投入150亿元以上进行拆迁、规划和建设,项目施工建设全面推进。2017年3月22日信达置业取得庄胜二期A-G地块的土地使用权证书。从当时的“毛地”状态到如今的场光地净,项目增值自不待言。另一方面,这些年北京房地产市场进入了高歌猛进的暴涨时代,北京二环内房价已从2009年的2万元左右涨到如今的10万元以上,地处二环内黄金绝版地段的庄胜二期项目更是不言而喻,最保守估值也是远超300亿元以上,甚至400-500亿元。如此巨幅升值,在任何人的眼中,无疑都是极为惊人而又诱人的。正所谓“福兮祸所伏”,项目身价的暴涨或许为其后来的命运波折埋下了伏笔。

      (四)庄胜起诉信达

       两次起诉,不同诉求。虽然无论从哪个方面来讲,项目转让总是比烂在自己手上要好,但庄胜方面似乎不这么认为,对于信达转让信达置业股权,庄胜表示反对。2013年庄胜地产发起了两起诉讼,先是要求解除信达向中信国安转让股权的合同,而后撤诉又起诉要求解除之前与信达的债务重组系列框架协议。

       2013年4月29日,庄胜地产向北京市高级人民法院提起诉讼。庄胜地产要求确认信达投资在北京金融资产交易所出售信达置业股权并由中信国安承继信达投资与庄胜地产签订的协议项下的责任和义务的行为无效;判令信达投资继续履行与庄胜地产签订的《框架协议书》及相关补充协议。同年8月26号一审开庭后,因无法达成目的,庄胜地产10月24号自行撤诉,并变更理由重新起诉,形成第二次诉讼,即:以信达投资、信达置业、信达北分为被告,请求解除《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》(以下简称“框架协议”)及其《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书补充协议(三)》(以下简称“补充协议三”),并要求信达置业向其返还庄胜二期A-G地块项目权益,同时要求信达投资向其支付违约金10亿元。其主要理由即,在庄胜地产入股项目公司信达置业之前,信达置业已经不是信达投资的全资子公司,即认为信达将信达置业股权转让给中信国安的行为恶意违约,所以庄胜有权解除合同。

       2014年12月18日,北京市高级法院作出(2013)高民初字第04405号判决。法院判决认为,依据公司法认为信达转让股权之前通知了庄胜,而庄胜并未按公司法行使优先购买权,所以应视为庄胜同意股权转让行为,由于过程中信达、中信国安全力支持庄胜入股20%的手续办理,因而不构成协议中的恶意违约,因而,判决庄胜败诉并支持了信达置业要求庄胜地产开具发票、移交拆迁资料的全部反诉请求

       完全相同的事实认定,截然相反的判决结果。二审判决认为,仅依据债务重组相关的框架协议书第9.2条约定,即庄胜地产“参股项目公司之前,项目公司应为信达投资的全资附属子公司”,表明庄胜地产同意与信达投资合作经营项目公司。基于公司设立的人合性,庄胜地产基于框架协议书第9.2条对于与信达投资的合作具有信赖利益和合理期待。信达投资在庄胜地产参股项目公司之前,转让项目公司的股权,使庄胜地产的合同目的落空,构成框架协议书第13.4.4条约定的恶意违约。因此,庄胜地产享有框架协议书第13.4条所规定的恶意违约情况下的约定解除权,以及合同目的不能实现情况下的法定解除权。最高人民法院据此判决:一、撤销北京市高级人民法院(2013)高民初字第04405号民事判决;二、确认解除与债务重组相关的系列合作框架协议书及补充协议;三、信达置业庄胜地产返还庄胜二期A.C.D.E.F.G地块项目权益,并移交项目资料;四、信达投资向庄胜地产支付违约金10亿元,信达置业对该违约金的支付承担连带责任;五、庄胜地产向信达投资返还合同款项及拆迁费用。六、驳回北京信达置业有限公司的反诉请求。

       (五)信达投资、信达北分、信达置业申请再审

       信达投资、信达置业、信达北分认为,二审判决对信达置业和信达投资明显不公,损害当事人、购房者和社会公众的合法权益,导致国有资产的巨额损失,造成严重的负面社会影响。因而,提起再审申请,目前最高法院已受理了再审申请。

       二、极富争议的问题

       最后,我们来看此案中极富争议的几个核心问题。

       1.是债务重组还是项目合作开发?

       首先,该案中信达与庄胜之间的交易是债务重组问题还是合作开发问题,孰主孰从,孰重孰轻?从上文我们不难看出,信达与庄胜之间该笔交易的核心内容是债务重组、以物抵债,双方签订的《框架合作协议》并非项目联合开发协议,无论是从双方的交易背景,还是从协议约定的内容来看,合同双方订立时的出发点,无疑是通过债务重组,盘活项目,最终达到双方受益的目的。庄胜地产增资入股项目公司20%股权只是整个交易当中的一个小的组成部分,且其仅享有与20%股权收益权相关的有限股东权利,所谓的合作开发并不存在,这点除了为《框架合作协议》中开宗明义的“信达投资拟受让庄胜二期中位于A、B、C、D、E、F、G七个地块上的开发项目并进行投资建设”、“信达北分系庄胜地产的债权人,同意对庄胜地产的债务进行重组”等条款所清楚载明外,也一以贯之地清楚反映在双方签订的《项目公司增资扩股协议》、《有限责任公司章程》等协议中。因而,信达与庄胜之间交易的核心和实质就是债务重组、以物抵债,肯定不是“庄胜公司以设立项目公司的方式,合作开发庄胜二期危改小区A-G地块”、“庄胜地产与信达投资合作经营项目公司”,这一点无论什么人说得再炫目,也改变不了事实。

       2.框架协议9.2条和13.4条是怎么回事?

       信达与庄胜双方签订的框架协议9.2条约定:庄胜地产参股项目公司之前,项目公司应为信达投资的全资附属子公司。其中9.2.4约定:如庄胜地产或本公司指定的民事主体不按照公司法及工商行政管理部门的要求缴足增资资本金中的首期出资,或不履行相应的增资入股所需的工商变更登记手续,导致其未能取得项目公司正式股东地位的,不构成信达投资的恶意违约行为,信达投资对此不承担违约责任。并且,庄胜地产仍需按本协议规定办理《国有土地使用权证》过户手续,否则按庄胜地产恶意违约处理。协议13.3、13.4条分别约定了双方的恶意违约行为。其中13.4.4约定:信达投资不按本协议及相关附件约定同意庄胜公司或庄胜公司指定的民事主体向项目公司增资(但因庄胜公司不履行相应的增资入股工商变更登记手续、庄胜公司需出具的资金不能到位导致未能完成增资、或庄胜公司提出违背附件二《项目公司增资扩股协议》原则的要求导致未能增资的,信达投资不承担责任)。

       框架协议9.2条和13.4条双方争议的核心问题之一,也是二审判决的重要依据。这里面有几个问题需要厘清:

       其一,订立这两条协议条款的目的或者说协议条款的真实意思是什么?对此庄胜与信达方面有不同解读。如前所述,庄胜的观点是,庄胜只跟信达合作。信达的观点是,该条款只是为了保证庄胜能够顺利获得项目公司20%股权,因为如果在庄胜入股前,信达把项目公司股权部分或全部转让予第三方,而该第三方不承认或怠于履行庄胜公司的入股权利,则势必影响庄胜公司获得这20%股权。而且,双方其后签署的信达置业章程第十条已经对9.2条进行了修改:“如对方不同意转让,应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让”。从中可以看出,庄胜所谓“非你不可”的观点,很难站得住脚。

       其二,违反框架协议9.2条就是违反13.4条吗?协议13.4条规定了合同解除条件,各款规定是列举条款,没有列举的条款是不能作推定的。根据该条约定,如果信达投资不按协议及相关附件约定同意庄胜公司或庄胜公司指定的民事主体向项目公司增资,庄胜公司就有权解除合同。约定的很清楚,是同意还是不同意庄胜公司增资的问题,只有不同意或者拒绝、阻止、破坏庄胜公司或其指定的民事主体增资,才成就该条解除合同的条件。因而,即便9.2条执行有表面的瑕疵,也不能推定为违约了13.4条,构成恶意违约。

       其三,信达违反框架协议9.2条和13.4条了吗?从实际结果来看,这种情况并未出现。在项目公司股权转让前长达1年多的时间里,信达一直极力促成庄胜或其指定第三方来完成入股,积极推进完成了除去登记之外的庄胜所有增资、入股手续;股权转让时切实保证了庄胜20%入股权利;转让后受让方也是忠实履行相关义务,以书面等多种方式催促其办理相关手续。信达认为庄胜已经是事实股东,只是自己没登记而已。因而9.2条实质上并无违约,庄胜股权的收益权没有因信达投资转让股权受到丝毫影响,相反获得了大额增值。

       3.牵强的“人合性”,奇怪的“婚姻说”

       再来看所谓人合性。有限责任公司的“人合性”与合伙企业相比要弱得多,一般仅体现在公司法规定的股东优先购买权的行使方面,相对而言,有限责任公司“资合性”的特点要更为突出,即股东方出资组成公司来共同获取经济利益。“资合性”这一点在信达投资与庄胜公司签署的北京置业章程中有所体现,首先,在公司宗旨中双方落脚点在于实现经济效益;其次,第十条约定“除非得到对方的同意,并经审批机关批准,任何一方都不得将其认缴的出资额全部或者部分转让给公司股东以外的第三人。如对方不同意转让,应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。一方转让时,对方在同等条件下享有优先购买权。” 股东成立公司绝对不是“结婚”、“过家家”,其目的是为了获取股权收益,结婚可能为了爱情,但不会有两个以营利为目的的企业法人坚持一起过穷日子、惨生活,然后走向破产,这不会是成立项目公司的目的。没有好的收益前景,股东投入可能颗粒无收,这个时候引入能盘活项目的第三方就是必要的,而所谓我就想跟某某合作,如果不是某某了,就违背了人合性,而不管公司死活,用在这里并不恰当。结合本案,大家可以体会其中的道理。

       退一步讲,即便有限责任公司具备少部分“人合性”,一是如本文所述,庄胜在没登记的情况下已经事实上行使了股东权利;二是信达投资在转让股权时,对庄胜公司履行了通知义务,保证了庄胜公司的优先购买权;三是庄胜公司增资20%入股信达置业,是债务重组中的从属性内容,如上所述双方约定项目公司的重大事项,除销售定价等涉及20%股权收益的事项外,以信达投资决策为主,参考庄胜公司意见。

       4.即便信达履约行为存在瑕疵,但足以推翻重组协议吗?

       最后,即便信达在9.2条上存在执行瑕疵,能就因此而推翻债务重组协议吗?前述已经表明,双方发生的是债务重组协议,近40亿元的债务债权关系是主角,而1亿元增资20%股权是从属性的条款,而9.2条就只是关于信达转让股权的时间问题,因而,能认为这种执行上的瑕疵可以推翻整个债务重组协议吗?要知道,主体部分的债务问题已经解决了,双方的最主要意图已经达成了,不具备法定解除合同条件。另外,与当初土地出让金欠缴、前期手续全部作废、随时面临政府收回风险、现场处于烂尾状态的状况相比,项目本身已发生翻天覆地的变化,项目权益天差地别,不知道如何推翻重组协议回到原点?

       世易时移,彼时历经多年拆不动的烂尾项目此时已经是身价数百亿……至此,白武士遭遇黑天鹅的故事还没有结束,其中的情节耐人寻味,其中的道理发人沉思,而后续或将引发更大规模的诉讼与纷争,激起更为强烈的社会反响。我们期待故事能有一个完美结局,不辜负社会公众对于公平正义的理解与期盼。

推荐内容